Em vez de considerar apenas o volume de reclamações, a metodologia levou em conta a proporção de comentários negativos em cada assunto, além das interações e do número de manifestações.

O resultado contrariou parte das expectativas do analista. Apesar do cenário de juros elevados e da pressão sobre as cotas, as discussões sobre macroeconomia tiveram peso menor do que questões ligadas à gestão.

“Eu imaginava que o cenário político e o cenário macroeconômico fosse o top, pelo menos, 5”, afirmou Barbosa durante o programa. Segundo ele, o primeiro lugar ficou com a discussão sobre dupla taxa de gestão e conflitos de interesse em aquisições. A transparência e a comunicação das gestoras também apareceram entre os temas de maior destaque, com cerca de 11 mil comentários.

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1. Dupla taxa de gestão e conflito de interesses

A principal dor identificada no levantamento envolve operações em que um fundo imobiliário adquire ativos ou participações cuja gestão fica sob responsabilidade de outra empresa, criando duas camadas de remuneração. Segundo Barbosa, o tema registrou 65% de comentários negativos dentro da categoria analisada.

A preocupação dos cotistas é que a cobrança de taxas em diferentes níveis reduza o retorno líquido dos investimentos. Em uma aquisição de imóvel com cap rate de 8%, por exemplo, a existência de duas taxas pode diminuir a rentabilidade que efetivamente chega ao fundo. O analista, porém, pondera que a estrutura não deve ser avaliada isoladamente.

“Só que tudo passa por preço, na minha visão. Dependendo do preço que você comprou, faz sentido aquele tipo de estrutura”, afirmou Barbosa. Para ele, é necessário analisar a operação do início ao fim, considerando o preço de aquisição, os custos envolvidos e a capacidade de geração de retorno para os cotistas.

2. Transparência e comunicação das gestoras

A segunda grande fonte de insatisfação está na comunicação dos fundos, que reuniu aproximadamente 11 mil comentários no período analisado. As críticas envolvem demora nas respostas, falta de esclarecimentos sobre operações e ausência de posicionamento das gestoras quando os investimentos enfrentam dificuldades.

Barbosa ressaltou que um investimento malsucedido nem sempre decorre de um erro da gestão, já que fatores macroeconômicos, custos de obras e características da estrutura de crédito também podem afetar os resultados. A diferença está na forma como a gestora reage quando surgem problemas.

“E a gente olha realmente quando o gestor é pró-cotista, ele é transparente, quando a coisa ruim acontece”, disse o analista. Na avaliação dele, as gestoras precisam desenvolver canais institucionais de comunicação mais consistentes, com informações recorrentes e respostas adequadas aos momentos de crise.

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3. Governança e participação dos cotistas

A terceira frente de insatisfação envolve a governança e a percepção de que as decisões tomadas em assembleias nem sempre refletem os interesses de todos os investidores. Um dos problemas apontados é a baixa participação dos cotistas, que pode fazer com que decisões relevantes sejam aprovadas por uma parcela pequena do total de detentores de cotas.

Barbosa ponderou que a responsabilidade não recai exclusivamente sobre as gestoras. Quando uma assembleia é convocada corretamente, mas conta com quórum reduzido, a ausência dos investidores também contribui para limitar sua influência nas decisões.

“Também é uma mea culpa do cotista de ser mais participativo, de ser mais interessado”, afirmou. Para o analista, a melhoria da governança depende tanto de uma comunicação mais clara por parte das gestoras quanto do acompanhamento dos avisos e da participação dos investidores nas votações.

4.Emissões de cotas abaixo do valor patrimonial

As emissões abaixo do valor patrimonial também aparecem entre as principais preocupações dos cotistas. O tema ganhou força em operações nas quais os fundos precisaram captar recursos em condições que levantaram dúvidas sobre a diluição dos investidores existentes e os efeitos da oferta sobre o valor das cotas.

Segundo Barbosa, o debate envolve situações distintas. Em alguns casos, a emissão pode ser vista como uma alternativa para enfrentar dificuldades financeiras; em outros, os investidores questionam se os custos da oferta e as condições de subscrição prejudicam quem já está no fundo.

O analista comenta que a avaliação depende das circunstâncias de cada operação, incluindo seus objetivos, custos e possíveis consequências para os cotistas. A transparência sobre a estrutura da emissão é fundamental para que os investidores consigam avaliar os benefícios e os riscos envolvidos.

5. Imóveis pagos com cotas e compensações de preço

A aquisição de imóveis por meio de cotas ganhou espaço no debate à medida que os fundos passaram a utilizar essa modalidade para expandir os portfólios sem depender exclusivamente de captações em dinheiro ou de endividamento. O mecanismo, contudo, gerou dúvidas sobre o preço dos ativos, a quantidade de cotas emitidas e os possíveis efeitos para os investidores atuais.

Barbosa observou que o mercado passou a questionar se determinadas operações poderiam resultar em pagamentos excessivos pelos imóveis ou em condições que favorecessem os vendedores.

A discussão também se conecta às chamadas compensações e aos ajustes de preço, que podem tornar mais complexa a avaliação do custo efetivo de uma aquisição.

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Confira o episódio completo na edição desta semana do Liga de FIIs . O programa vai ao ar todas as quartas-feiras, às 18h, no canal do InfoMoney no Youtube. Você também pode rever todas as edições passadas.

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