Em relatório, os analistas do Goldman Sachs destacaram que os dados de agosto mostram uma deterioração dos indicadores de velocidade de vendas no segmento econômico, justamente em um momento em que a demanda vem sendo impactada por restrições de crédito da Caixa Econômica Federal.
Segundo o banco, as vendas de imóveis de baixa renda na capital paulista permanecem em patamares saudáveis, somando cerca de 8 mil unidades em agosto, o segundo maior volume do ano. O problema está na oferta: os lançamentos atingiram aproximadamente 14 mil unidades no período, ampliando uma tendência observada desde meados de 2024. No acumulado dos últimos 12 meses, os lançamentos chegaram a 107 mil unidades, enquanto as vendas totalizaram 85 mil. Como consequência, o estoque disponível avançou para 59 mil unidades, o maior nível da série histórica.
O aumento da oferta também elevou o indicador de meses de estoque para 8,4 meses, o maior patamar desde o início de 2023 e acima da média histórica de aproximadamente sete meses. Já a relação entre vendas e oferta recuou para 60%, distante do pico de 68% registrado em meados de 2025.
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A pressão está concentrada principalmente nos imóveis com preços entre R$ 275 mil e R$ 400 mil. Nessa faixa, foram vendidas 5,6 mil unidades em agosto, enquanto os lançamentos chegaram a 9,6 mil unidades. O estoque acumulado alcançou 43,7 mil unidades, alta de 85% na comparação anual. Já os imóveis abaixo de R$ 275 mil somam estoque de 24 mil unidades, avanço de 39% em um ano.
Para o Goldman, os números merecem atenção especialmente para incorporadoras com forte presença no segmento econômico de São Paulo, como Cyrela ( CYRE3 ; por meio da marca Vivaz) e Cury ( CURY3 ), embora o banco afirme que ainda monitora se a deterioração dos indicadores terá impacto material sobre as vendas e a rentabilidade das companhias.
O relatório também mostra que setembro foi um mês difícil para boa parte das construtoras listadas, mesmo com a queda dos juros de longo prazo. Na cobertura do Goldman, as ações da Cyrela avançaram 12% no mês, enquanto Cury, Tenda ( TEND3 ) e Direcional ( DIRR3 ) recuaram 15%, 18% e 9%, respectivamente. A MRV ( MRVE3 ) teve desempenho próximo da estabilidade, com queda de 1%, enquanto a EZTEC subiu 18%.
Em outubro, contudo, as ações registram forte disparada por conta do trade eleitoral, com o favoritismo de Flávio Bolsonaro (PL) na disputa para a presidência da República levando a uma queda dos juros futuros em meio a maior confiança do mercado na adoção de medidas de ajuste fiscal. Cyrela e Cury subiram cerca de 20% no mês, enquanto Direcional avança cerca de 12%.
Apesar da volatilidade recente, o banco segue construtivo com parte do setor. Entre as incorporadoras de baixa renda, as recomendações de compra permanecem para Cury, Direcional e Tenda. Os preços-alvo do Goldman são de R$ 43 para Cury, R$ 18 para Direcional e R$ 33 para Tenda, implicando potenciais de valorização relevantes frente aos níveis atuais.
Crédito como principal variável
Na avaliação do Goldman, o principal fator a acompanhar nos próximos meses será a evolução do crédito habitacional. A combinação de maior estoque de imóveis econômicos e restrições mais rígidas na concessão de financiamento pela Caixa pode limitar a velocidade de vendas, especialmente nas faixas do programa habitacional voltadas à população de menor renda.
Por outro lado, a continuidade da queda dos juros de longo prazo e uma eventual normalização das condições de crédito poderiam ajudar a absorver o excesso de oferta. Por isso, o banco considera que os dados dos próximos meses serão determinantes para avaliar se o aumento dos estoques representa apenas uma acomodação temporária ou o início de uma desaceleração mais consistente do mercado residencial econômico em São Paulo.
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